樓市監(jiān)管持續(xù)收緊 房貸利率上調(diào)城市或?qū)⒃贁U(kuò)容

發(fā)布時間：2019/8/19 11:53:23    瀏覽次數(shù)：52561    來源： 金融時報 cjjt-fdc

在近期房地產(chǎn)監(jiān)管政策密集發(fā)布的背景下，戴在房貸業(yè)務(wù)頭上的“緊箍咒”也越收越緊。7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。至此，全國房貸利率水平在結(jié)束年內(nèi)連降勢頭后，出現(xiàn)兩連升。

“整體來看，結(jié)合國家和監(jiān)管層的政策精神，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，目前房地產(chǎn)市場較快的增長勢頭將受到抑制。房地產(chǎn)融資環(huán)境緊張，未來或?qū)⒂懈喑鞘屑尤氲绞站o房貸政策的大軍中來。” 融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示。

房貸利率進(jìn)入反彈階段

“7月，全國首套房貸款平均利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上漲2BP（基點Basis Point縮寫，一個基點等于0.01%）；二套房貸款平均利率環(huán)比則上漲1BP。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。”李萬賦說。

而房貸利率的上浮，在年內(nèi)房價上漲勢頭猛烈的多個熱門二線城市中有著明顯的表現(xiàn)。其中，5月因新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大，而被住建部預(yù)警的蘇州首套房貸利率達(dá)到6.03%，環(huán)比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市。而其二套房貸利率均值則達(dá)到6.30%，環(huán)比上漲11BP。

李萬賦表示，近一個月內(nèi)，蘇州地區(qū)的房貸利率發(fā)生了多次調(diào)整。7月24日之前，蘇州地區(qū)多家銀行就已經(jīng)將首套房貸利率上浮20%調(diào)整至上浮22%。7月24日，蘇州升級樓市調(diào)整政策，出臺《市政府關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，指出將進(jìn)一步加強用地出讓管理、調(diào)整居民購房政策、擴(kuò)大住房限制轉(zhuǎn)讓實施范圍，并且進(jìn)一步加強住房信貸稅收管理。之后，多家銀行又進(jìn)行了新一輪的上漲調(diào)整。

從銀行層面來看，蘇州地區(qū)監(jiān)測的17家銀行分（支）行房貸利率中，9家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)上浮25%，3家銀行基準(zhǔn)上浮23%，2家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮22%；二套房主流貸款利率水平為基準(zhǔn)上浮30%。而且放款速度都有所延緩，普遍要在2個月以上。

上月，首套房貸款利率漲幅最高的城市，是同樣在5月被住建部預(yù)警的大連，其環(huán)比上漲幅度達(dá)20BP，而上漲的勢頭也持續(xù)到了本月。8月初，受監(jiān)測的20家銀行分（支）行中，多家銀行又將首套房貸款利率由基準(zhǔn)水平上調(diào)至基準(zhǔn)上浮10%，二套房貸款利率由基準(zhǔn)上浮10%上調(diào)至基準(zhǔn)上浮15%，此次調(diào)整主要由國有銀行帶頭，部分股份制銀行也開始跟進(jìn)。

“漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙，均在近一個月內(nèi)多次上調(diào)房貸利率，調(diào)整時間集中在月初和月末，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。” 李萬賦表示。

各城變化差異顯著

雖然全國房貸利率水平普遍呈上升趨勢，但各個城市間的差異很明顯。在二線城市中，也出現(xiàn)了下調(diào)的趨勢。7月，海口首套房貸款利率環(huán)比下調(diào)8BP，為全國降幅最大的城市。烏魯木齊、南寧等二線城市也有不同程度的下降。

值得關(guān)注的是，7月，一線城市的房貸利率并未出現(xiàn)上浮。其中，北京和廣州首套房貸利率與上月持平，而上海和深圳的首套房貸利率水平則出現(xiàn)下滑。

其中，下降幅度最大的上海首套房貸款平均利率為4.84%，環(huán)比下降7BP。融360大數(shù)據(jù)研究院在上海地區(qū)監(jiān)測的30家銀行分支機(jī)構(gòu)中，7家銀行在本月下調(diào)了首套房貸款利率，3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后，執(zhí)行基準(zhǔn)利率95折的銀行數(shù)量增加至17家，友利銀行甚至低至9折，浙商銀行的利率水平最高，首套執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%，與二套同等水平。

在“因城施策”的政策導(dǎo)向下，每個城市有了更大的樓市調(diào)控自主性。8月初，上海市副市長陳寅透露，上海自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新區(qū)放開房產(chǎn)限購，由以家庭為單位的限購，轉(zhuǎn)為以個人名下房產(chǎn)數(shù)量限購，且購房資格由5年社保要求轉(zhuǎn)為3年社保要求。

“該政策一出，就引發(fā)市場熱議。但需要注意，限購放開僅適用于臨港新區(qū)，重在吸引人才，不會帶來全上海地區(qū)的政策放開。” 李萬賦說。

需要注意的是，“房住不炒”的主基調(diào)，仍然是給予各城政策調(diào)控靈活度的基本前提。近日，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，結(jié)合參加房地產(chǎn)“一城一策”試點重點城市名單，決定在包括北上廣深、南京、蘇州、鄭州、昆明、大理在內(nèi)的32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。

在這樣的背景下，各地對樓市的調(diào)控加碼。7月，在開封“取消限購”新政發(fā)布后，很快就被當(dāng)?shù)刈〗ㄎ浴拔催M(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估”的理由撤銷。

未來或?qū)⒊掷m(xù)收緊

8月9日，央行公布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，6月個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.53%，比3月下降15個百分點。但2019年進(jìn)入下半年以來，尤其是從7月中下旬開始，不少熱點區(qū)域的房貸利率出現(xiàn)明顯上調(diào)，步伐越來越密集。

  7月底，中共中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，樓市調(diào)控再度升級。

  國家和監(jiān)管層對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險高度重視，而銀保監(jiān)會也開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并著重查處個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

“下半年來，監(jiān)管層動作密集，從銀行、信托、債券等多個方面收緊房地產(chǎn)融資，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。”李萬賦認(rèn)為，結(jié)合其他相關(guān)政策，一方面，未來銀行將加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源，并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松，資金環(huán)境較為緊張，未來或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。