50城土地交易額上漲四成 房企漸趨理性溢價率下調

發布時間：2018/7/2 9:09:51    瀏覽次數：12080    來源： 21世紀經濟報道 cjjt-fdc

“地王”雖許久未現市場，但今年以來的土地交易仍然維持著旺盛的勢頭。

中原地產近日發布數據顯示，截至6月25日，今年50大城市合計土地出讓金達17019億，同比多賣了4839億，漲幅達40%。其中，杭州、長沙、長春等熱點城市的漲幅超過100%，濟南、福州、南通、青島則超過200%。

房企方面，大型企業總體拿地支出仍維持高位，但態度已趨理性。今年以來，熱點城市土地交易價格較為平穩，溢價率普遍收窄，流標、流拍現象逐漸增多。

分析人士指出，這是庫存短缺和資金鏈趨緊雙重影響的結果。隨著融資渠道進一步收窄，未來土地市場將可能進入降溫通道。

二三四線城市交易旺盛

根據中原地產統計，一線城市土地交易相對冷淡，北京、上海、廣州都出現土地出讓金同比下降的情況，北京、廣州的土地交易面積也同比有所下滑。深圳土地交易偏少，甚至沒有進入前50強。

上半年土地交易旺盛的區域，主要位于熱點二線城市和部分三線城市。其中，杭州成交土地1533萬平方米，同比增長51%。土地出讓金規模達1469億元，同比增長119.73%，成為上半年土地出讓金最高的城市。

其他二線城市中，重慶土地出讓金超過800億，蘇州在700億以上，鄭州、濟南均超過600億。

部分三線城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉興、湖州、南通的出讓金均在300億以上，同比大幅提升。徐州、菏澤也超過200億。考慮到這些城市的地價水平無法和一二線城市相比，這種交易規模已屬龐大。

土地交易旺盛的直接原因，在于地方政府推地規模加大。

按照自然資源部的要求，熱點一二線城市去年紛紛制定了土地供應五年計劃，其中大部分城市的供地規模都有所提升。今年以來，這些城市土地供應仍然保持旺盛水平。

如今年5月末，杭州市下城區宣布，2018年計劃推出22宗地塊。當地市場人士表示，這樣大范圍大面積集中土地推介，對下城來說是第一次。寧波也于6月初首次公布月度土地出讓計劃，當月共計劃出讓經營性用地25宗（其中住宅用地24宗），土地面積1745畝，遠超去年同期。

對于三四線城市來說，大規模推地有著另外的原因。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，一方面，近年來的棚戶區改造，騰出了不少優質地塊；另一方面，地方政府對土地財政仍有一定程度的依賴。

他還表示，更深層原因在于這些城市的庫存規模已至低位。根據上海易居研究院監測，截至2018年5月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米，環比減少1.6%，同比減少8.2%。“當前全國100城庫存規模相當于2012年3月的水平，即回落到了六年前的水平。”

該機構還指出，2018年5月，100個城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，比4月份的10.3個月有所下滑。而根據行業經驗，合理的存銷比區間應維持在12-16個月。

“存銷比繼續走低，也可以解釋近期全國百城房價依然上漲的現象。”該機構表示。

房企態度趨于理性

從房企角度看，對土地的需求仍然旺盛。中原地產統計顯示，截至6月27日，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，今年就有30家房企拿地超過百億，合計拿地金額高達7594億。

其中，碧桂園土地支出已高達880億，位居房企之首。萬科為613億，保利546億，龍湖、中海、華潤、旭輝的拿地金額都在300億以上。

該機構還認為，如果算上并購市場，房企在拿地中的支出還將提高。

中原地產還指出，大中型房企前5月業績普遍向好，其資金狀況有所改善。加之企業對規模的追求仍然強烈，使得“調控持續加碼趨勢下，房企依然在明顯的拿地加速過程中”。今年前5月，房企到位資金增速為5.1%，比前4月提高3個百分點，在連續三個月收窄后首度提高。

但與往年相比，房企在土地市場已經理性了許多，這直接表現為，大部分熱點城市的土地溢價率出現下降。其中，今年以來杭州土地溢價率為41.63%，同比下降22個百分點；重慶的溢價率為13.95%，同比下降46個百分點；北京的土地溢價率僅為14.02%，下降51個百分點。

某大型房企西安公司負責人透露，總部對區域公司的拿地預算收得很緊，從去年下半年以來，公司還沒有在西安拿地。他同時認為，土地出讓條件苛刻，也限制了企業的拿地熱情，比如配建規模增多、限價條款嚴格等。

該人士表示，當前西安限價政策較為嚴厲，且有長期化趨勢。對于在當地有一點土地儲備的企業來說，現階段更加注重利潤和現金流，而非繼續擴張。

受多重因素影響，今年以來，不但高價地難覓蹤影，流標流拍現象也開始增多。6月28日，安徽阜陽出讓三幅地塊，總面積21.66萬平方米，最終全部流拍。同日，北京朝陽區焦化廠的保障房項目地塊因無人報價而流標，這是北京今年第7宗流標地塊。

從需求端來看，未來房企在土地市場的敏感度和謹慎度還將提高。近期，審計署、央行等部門密集釋放房地產融資層面的利空消息。多數分析人士認為，已持續收緊了兩年的融資政策，將可能迎來新一輪加碼。

同策研究院首席分析師張宏偉還指出，2018年房企面臨的壓力將真正體現（2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準也救不了這些資金面緊張的房企。

這將給房企的資金狀況帶來更大壓力，進而影響到土地市場。多數分析人士認為，未來土地市場將繼續趨于平穩和理性，交易規模可能會有所下降，低地價、低溢價率將成為常態。

國土部下屬的土地勘測規劃院近期也發布報告指出，“隨著市場調控預期趨向穩定，地方治理水平不斷提高、精準調控下沉區縣、住房租賃體系逐步構建，未來一段時間內，土地市場將繼續保持平穩，住宅地價進一步收窄的預期持續。”