行業(yè)集中度提升加劇房企并購(gòu)，中小房企或?qū)㈥懤m(xù)退場(chǎng)

發(fā)布時(shí)間：2017/10/16 15:14:07    瀏覽次數(shù)：7043    來源： 克而瑞咨詢 cjjt-fdc

隨著來自政策層面的各項(xiàng)監(jiān)管措施不斷加碼，以及龍頭房企的高速增長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提升、規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇已成為不爭(zhēng)事實(shí)。尤其是30強(qiáng)房企，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，入榜的門檻明顯提升。可以預(yù)見，由于市場(chǎng)調(diào)控壓力的持續(xù)和規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，未來房企集中度還將進(jìn)一步提升。

而伴隨著房企規(guī)模化比拼與行業(yè)集中度提升的是愈演愈烈的并購(gòu)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，這意味著中小房企將面臨著更嚴(yán)峻的生存態(tài)勢(shì)。

一、房企并購(gòu)的政策誘因

對(duì)于一線及二線熱點(diǎn)城市，由于土地供應(yīng)量的銳減，為抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府對(duì)于個(gè)人購(gòu)房施行限購(gòu)限貸政策；對(duì)企業(yè)提高了一手土地市場(chǎng)招拍掛的拿地門檻，對(duì)房企的規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)的要求越來越高。同時(shí)土地市場(chǎng)上出現(xiàn)了物業(yè)只租不售的地塊供應(yīng)，因此越來越多的大中型房企開始通過收購(gòu)項(xiàng)目公司或中小企業(yè)增加土地儲(chǔ)備，盤活存量庫(kù)存。

對(duì)于三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)需去庫(kù)存，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的實(shí)施和細(xì)化將更促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策疊出，對(duì)房企資金及抗風(fēng)險(xiǎn)要求更高，有些房企為了增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，出售部分物業(yè)或股權(quán)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域冷熱不均、國(guó)家政策的變化、房企資金來源限制，意味著未來將有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將被大型房企及正在急速成長(zhǎng)的中型房企所占據(jù)，中小型房企將逐步退出市場(chǎng)。在某區(qū)域深耕、或有充足的土地儲(chǔ)備或有資金充足的中型房企，將會(huì)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中茁壯成長(zhǎng)。

二、行業(yè)集中度的提升帶來的是房企并購(gòu)的加劇

2017年上半年，百?gòu)?qiáng)房企的銷售均價(jià)提升明顯，金額集中度的增速整體高于面積集中度。金額方面，各梯隊(duì)房企集中度均呈上升趨勢(shì)。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較去年上升了10多個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企的集中度達(dá)到58.1%，占據(jù)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。TOP200房企的集中度也超過6成。面積方面，TOP100和TOP200房企的集中度達(dá)到了33.2%和36.9%。

龍頭房企規(guī)模快速擴(kuò)張，與其他房企的規(guī)模差距越來越大。大中型房企為獲得土地儲(chǔ)備與規(guī)模效益，并購(gòu)步伐開始提速。

三、房企并購(gòu)交易金額不斷上升，主要由公司主導(dǎo)

2017年上半年房地產(chǎn)并購(gòu)交易金額同比增加78.5%，數(shù)量增加24.7% ，每例平均交易額在逐步上升，通過傳統(tǒng)招拍掛形式獲得土地日趨困難，大中型房企開始通過收購(gòu)形式增加土地儲(chǔ)備。

今年在一線城市一手土地市場(chǎng)拿地，異常的困難。由于土地的供應(yīng)有限，房企對(duì)土地?zé)崆椴粶p，政府提高了拿地門檻。在住宅土地出讓中拋棄了原先的價(jià)高者得，而是招掛復(fù)合，需要對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行打分。投標(biāo)者打分的標(biāo)準(zhǔn)包含總資產(chǎn)、住宅開發(fā)面積、百?gòu)?qiáng)排名，致使拿地的企業(yè)都是的大型央企、國(guó)企或是規(guī)模最大的企業(yè)。而在商辦用地，則進(jìn)行定向的招投標(biāo)，需有專業(yè)的專利和創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)等等。

房地產(chǎn)并購(gòu)交易金額

*只包含中國(guó)大陸地區(qū)，且不包含企業(yè)內(nèi)部重組型交易

                     數(shù)據(jù)來源：普華永道研究報(bào)告

土地二級(jí)市場(chǎng)的改變，引致大型企業(yè)兼并中小型企業(yè)，中型企業(yè)通過兼并小型企業(yè)迅速增長(zhǎng)，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將又掀起一波并購(gòu)潮，無論是為了獲得以前已獲得的土地，或是為了占據(jù)市場(chǎng)份額。

并購(gòu)交易主要由公司主導(dǎo)，受資金限制私募與個(gè)人投資者占比較少；2017年上半年，公司主導(dǎo)的并購(gòu)交易金額同比增加68.7% 。

就交易金額來看，公司類投資者在2014年之后快速增長(zhǎng)，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。在地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和儲(chǔ)地戰(zhàn)爭(zhēng)中，面對(duì)激烈的爭(zhēng)搶和尚未下調(diào)的招拍掛地價(jià)，為了降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)房企更傾向于在存量市場(chǎng)上進(jìn)行收并購(gòu)，行業(yè)內(nèi)并購(gòu)成為房企增加土地儲(chǔ)備的一個(gè)重要方式。

在2014年下半年開始樓市回暖，各大房地產(chǎn)商開始加速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，土地市場(chǎng)亦隨著房產(chǎn)市場(chǎng)回溫而急速上升，各地地王頻出，而平均地價(jià)亦隨之拉升，這一趨勢(shì)延續(xù)至今。除了交易數(shù)量增長(zhǎng)導(dǎo)致的交易金額激增之外，土地/物業(yè)作為股權(quán)收購(gòu)根本標(biāo)的，亦令交易金額在樓市火爆的大背景下水漲船高；近年來，百億級(jí)并購(gòu)頻現(xiàn)；由于房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目投資金額要求越來越高，私募基金和個(gè)人投資的金額占比越來越少。

四、并購(gòu)數(shù)量持續(xù)增加，行業(yè)內(nèi)部整合成主流

2017年上半年，公司主導(dǎo)的并購(gòu)交易數(shù)量同比增加 11.7%。就交易數(shù)量來看，地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)自2014年以來，迅速增長(zhǎng)。越來越多的企業(yè)通過并購(gòu)的方式，增加土地儲(chǔ)備，提高規(guī)模效應(yīng)。

由于地產(chǎn)類并購(gòu)單筆金額越來越高，私募基金和個(gè)人投資者主導(dǎo)的地產(chǎn)并購(gòu)交易越來越少。

房地產(chǎn)并購(gòu)交易數(shù)量

*只包含中國(guó)大陸地區(qū)，且不包含企業(yè)內(nèi)部重組型交易

                     數(shù)據(jù)來源：普華永道研究報(bào)告

公司類投資者中，除房企行業(yè)間的整合之外，一些資金充沛的大型集團(tuán)也參與到了地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)市場(chǎng)中，但在整個(gè)地產(chǎn)并購(gòu)中仍占比不大。值得一提的是，險(xiǎn)企近年來紛紛投資地產(chǎn)行業(yè)，這主要是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性和較高的預(yù)期回報(bào)。而在資產(chǎn)荒及資金充裕的情況下，注重長(zhǎng)期性和安全性的保險(xiǎn)資金紛紛考慮投資國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。

在目前地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合是目前地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的主流；而參與地產(chǎn)并購(gòu)的非地產(chǎn)行業(yè)公司則主要為一些資金充沛的大型集團(tuán)。

大型交易

*交易規(guī)模

                     數(shù)據(jù)來源：普華永道研究報(bào)告

房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)主要由大型交易拉動(dòng)，2017年上半年，1億美金以上的地產(chǎn)交易一共82起，數(shù)量占交易數(shù)量的 39.6%；但交易金額達(dá)卻達(dá)到 415.6 億美元，約占所有交易總金額的92%；而近年來，大型交易主要由房地產(chǎn)公司驅(qū)動(dòng)，各大房企為擴(kuò)大規(guī)模及增加土地儲(chǔ)備進(jìn)行行業(yè)內(nèi)的整合；受資金量限制，參與大型并購(gòu)的非房地產(chǎn)公司數(shù)量較少，主要為一些資金充沛的大型公司如保險(xiǎn)公司，產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等。

大型交易

*交易數(shù)量

                     數(shù)據(jù)來源：普華永道研究報(bào)告

2017年上半年，逾85%的地產(chǎn)并購(gòu)交易金額集中在華東、中南及華北區(qū)域；交易集中核心城市為上海、深圳及北京周邊，約占總交易金額的40%；交易數(shù)量的趨勢(shì)與金額一致，逾 80% 的交易數(shù)量仍集中在華東、中南及華北區(qū)域，集中核心城市仍為上海、深圳及北京及其周邊，約占總交易數(shù)量的 35% 。

五、小結(jié)

未來，房企的分化將呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì)：第一，進(jìn)軍細(xì)分市場(chǎng)，比如華夏幸福做產(chǎn)業(yè)園區(qū)、朗詩(shī)專注綠色地產(chǎn)等；第二，深耕區(qū)域市場(chǎng)，比如立志不出河南的建業(yè)；第三，退出市場(chǎng)，比如浙江廣夏、海德股份等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的天花板效應(yīng)日顯，退出或許也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。